Laŭ la juroj de
Anglio — Bulgario — Finnlando — Aŭstrio — Francio — Hungario — Italio
Juĝisto Sir Irvine Goulding
Ĉiu persono, ĉu brita ŝtatano, ĉu alistatano, rajtas aĉeti aŭ alimaniere akiri (ekz. per interŝanĝo, donaco, heredo) domon aŭ alian konstruaĵon, ĉu por sia okupado, ĉu por komerca ekspluatado. Ordinare la proprieto dedomo inkluzivas la terenon sur kiu ĝi staras kaj la ĉirkaŭaĵon (ekz. ĝardenon aŭ korton).
Oni rajtas dividi domon inter apartaj proprietuloj laŭ la unuopaj etaĝoj aŭ laŭ aliaj dompartoj. Nuntempe tiaj aranĝoj ne estas plu maloftaj. La difinode la necesaj reciprokaj servitudoj tamen prezentas teknikajn problemojn.
Grandan proporcion de la domoj kaj apartamentoj en Anglujo proprietas la respektiva familiestro aŭ alia familiano. La plimulto de tiaj proprietuloj akiris sian proprieton per prunto de la aĉetmono, kaj donis hipotekrajton por sekurigi la kreditoron. La kreditoro plej ofte estas unu el la tiel nomitaj konstruasocioj (building societies). Malgraŭ ilia titolo, la konstruasocioj monon pruntedonas indiferente por la aĉeto de novkonstruita aŭ de malnova domo. La ŝuldo kutime estas amortizebla per ĉiumonataj pagoj dum almenaü 20 jaroj.
Alia granda parto de la loĝejoj apartenas al la magistro de la koncerna urbo aŭ distrikto. La luprezo de tia domo estas en kelkaj landopartoj relative granda, male en aliaj partoj — pro subvencio oficiala — malgranda.
La cetera klaso de la loĝejoj estas proprieto de privataj luigantoj-individuoj, kompanioj, bonfaraj asocioj, ktp. Leĝoj rigore limigas la luprezon riceveblan de la luintoj, kaj malpermesas la eligon de luinto post la fino de lia kontrakto.
La vendo kaj aĉeto de domo estas farata per skriba kontrakto, kiun subskribas la partioj aŭ iliaj rajtigitoj. Notaria sistemo ne ekzistas en la enlanda juro de Anglujo. La kontrakto ordinare fiksas daton por sia plenumo, post intertempo de kelkaj semajnoj. Dum tiu tempo la juristo de la aĉetanto kontrolas la dokumentaron de la vendanto kaj enketas pri ĉiuspecaj rajtoj, devoj, impostoj, ktp., koncernantaj la domon. Je la dato fiksita en la kontrakto, se ĉio troviĝas en ordo, la aĉetanto pagas la prezon kaj la vendanto transdonas al li lavakandomon kaj la subskribitan sigelitan vendakton. Li transdonas ankaŭ la jam ekzistantan dokumentaron. Kutime, sed ne universale, la aĉetanto antaŭpagas 10 procentojn de la prezo kiam li subskribas la kontrakton.
En multaj partoj de la lando, precipe en la grandaj urboj kaj ties ĉirkaŭaĵoj, la ŝtato starigis registron pri terena proprieto, kaj tie oni devas transdoni al la registrestro la vendakton. En aliaj landopartoj la aĉetanto konservas la akton kune kun la pli frua dokumentaro de la domo. Laŭgrade la registaro enkondukas la registran sistemon en la tutan landon.
Ĉiu (kun escepto de iuj edukaj kaj kvazaŭpublikaj institucioj) rajtas libere vendi kaj aĉeti domojn sen ia ajn oficiala permeso.
La ŝtato prenas procentan imposton je la aĉetmono, se ĉi-tio superas ₤ 15.000. La aĉetinto respondecas pri la imposto kaj devas ĝin pagi per aĉeto de marko, kiun la impostisto alstampas al la vendakto, plej malfrue la 30-an tagon post ĉi ties subskribo.
Se la proprietulo de domo mortas, ne postlasante validan testamenton, liaj proksimaj parencoj heredas lian havaĵon laŭ la leĝaj reguloj. En normalaj cirkonstancoj vidvino aŭ vidvo de la mortinto rajtas postuli alproprigon de la loĝdomo al sia laŭleĝa porcio.
Proprietulo rajtas libere testamenti domon, same kiel ion ajn proprietaĵon. La juĝisto tamen povas ŝanĝi testamenton laŭ sia bontrovo por fari provizon al parenco aŭ alia persono antaŭe nutrita de la testamentinto kaj maljuste ellasita aŭ ne sufiĉe subtenita per la testamento.
Se la valoro de la tuta havaĵo postlasita de mortinto superas ₤ 15.000, la ŝtato prenas procentan imposton je tiu valoro. La procentoj varias laŭ la valoro de la tuta havaĵo, de minimuma 10 ĝis maksimuma 75 procentoj. Por fiksi la valoron de la havaĵo, oni devas enkalkuli donacojn faritajn dum la vivo de la mortinto.
Advokato Genĉo Genĉev
La rajto havi domon apartenas al la kategorio de la rajto de persona proprieto, kiu paralele kun la rajtoj de "ŝtata proprieto", "kooperativa proprieto" kaj "privata proprieto", estas akceptita de nia popoldemokratia jura sistemo.
En Popola Respubliko Bulgario "persona proprieto" estas la proprieto de objektoj, kiuj servas por persona aŭ familia uzado aŭ konsumado. La persona proprietaĵo principe havas labororiginon. Ĝia fundamenta fonto estas la laboro, kiun la civitanoj aplikas en la socia produktado. Niaj leĝoj protektas tiun-ĉi proprietaĵon kaj permesas ties heredadon.
Ĉiu civitano de PRB (Popola Respubliko Bulgario), ekde la momento de sia naskiĝo, rajtas havi domon, sendepende de la sekso, aĝo, raso, origino, nacieco kaj religio.
La manieroj de akiro de tiu ĉi rajto estas diversaj.
La partopreno de la civitanoj en kooperativa domkonstruado efektiviĝas per la helpo de specialaj domkonstruaj kooperativoj, organizitaj pere de libera asociiĝo de civitanoj bezonantaj loĝejon (minimume por 6 personoj). La kooperativo efektivigas la konstruon. Post la finkonstruo de la domo, la loĝejoj estas distribuataj inter la kooperativanoj, kaj la kooperativo mem ĉesas ekzisti, kaj anstataŭ ĝi aperas la "etaĝa proprieto". Tiamaniere ĉiu membro de la loĝejkooperativo estiĝas proprietulo de difinita loĝejo kaj de la respektiva kvoto de la komunaj partoj de la konstruaĵo kaj de la tereno sur kiu ĝi estas konstruita.
En kazo de individua konstruado, laŭprincipe, la proprietulo de la tereno estiĝas proprietulo de la konstruaĵo, kiun li konstruigas sur la tereno.
En la supremenciitaj kazoj de konstruado, tre ofte la ŝtato aŭ la popola magistrato asignas senpage terenon por konstruo aŭ kontraŭ minimuma pago disponigas tian por uzado sen tempolimo. En tiaj kazoj, la konstruantoj, same kiel la aĉetantoj de pretaj domoj, konstruigitaj de la popola magistrato, estiĝas proprietuloj de la konstruaĵoj, kaj la tereno restas ŝtata proprietaĵo. En la kazoj de kooperativa domkonstruado kaj ankaŭ de individua domkonstruado, la civitanoj-konstruigantoj estiĝas proprietuloj ankaŭ de idealaj kvotoj de la tereno, disponigita al ili de la ŝtato, se tiu ĉi tereno estis privata kaj eksproprietigita por konstruaj celoj.
La rajto havi domon povas manifesti sin en jenaj formoj: (a) kunproprieto, (b) proprieto pri surkonstruaĵo (superficies) kaj (c) etaĝa proprieto.
(a) Temas pri kunproprieto en la kazoj kiam la proprieto de la domo apartenas al pluraj personoj, el kiuj ĉiu posedas idealan kvoton. Kunproprietuloj povas esti fizikaj personoj aŭ fizikaj personoj kune kun la ŝtato aŭ iu socia organizacio.
Vendo de kunproprietula parto de domo estas ebla nur post kiam la alia kunproprietulo rezignas aĉeti ĝin.
(b) Proprieton pri surkonstruaĵo oni havas, kiam la proprietulo de la respektiva tereno cedas al alia persono la rajton konstrui domon sur lia tereno kaj tiu ĉi persono estiĝas proprietulo de la domo. La proprietulo de latereno rajtas transdoni ankaŭ, aparte de la tereno, la proprieton pri la jam ekzistanta konstruaĵo. En ambaŭ kazoj, proprietulo de la konstruaĵo kaj proprietulo de la tereno estas du malsamaj personoj.
(c) Etaĝa proprieto postulas minimume du loĝejojn en unu konstruaĵo, kiuj apartenas al diversaj personoj, kaj la komunaj partoj — al ĉiuj proprietuloj de la apartaj loĝejoj. Por apero de etaĝa proprieto ne estas necesa speciala akto, ĝi povas aperi kiel rezulto de kontraktado: (i) en kazo de interdivido (la leĝo pri la proprieto eksplicite permesas interdividon de la komuna loĝdomo po etaĝoj aŭ po partoj de etaĝoj). (ii) en kazo de vendo, interŝanĝo, donaco, (iii) ĉe partopreno en kooperativa loĝejkonstruado, (iv) en kazoj de uzukapo.
La ebleco por heredi la rajton havi domon estas permesita.
Se la domo estas ricevita de du aŭ de pluraj heredantoj, kreiĝas kunproprieto, kiun oni povas likvidi per interdivido laŭ juĝdecido aŭ propravole. Ĉiu civitano en PRB rajtas libere disponi pri sia domo (vendi, donaci, pruntedoni ĝin kontraŭ garantiaĵo, k.t.p.). En kazoj de donaco kaj testamentado, se ekzistas vivaj edzo aŭ edzino, descendaj parencoj kaj gepatroj, la proprietulo plene disponas pri sia disponebla parto kaj samtempe la leĝo garantias la laŭleĝan parton de la menciitaj heredantoj, kaj tiamaniere ĝi defendas iliajn interesojn.
Necesaj formoj de akiro de rajto havi loĝdomon estas:
(1) Notaria akto (kontrakto). La proprieto pri loĝdomo estas rajto pri nemovebla havaĵo, kaj pro tio la kontrakto devas esti sankciita per notaria akto. Ĝi estas strikte formala akto, kiu estas plenumata de la notario, kaj la malobservado de la respektiva leĝa formo povas rezultigi senvalidigon de la kontraktita interkonsento (vendo, interŝanĝo, donaco k.t.p.).
(2) Skriba kontrakto kun notarie legitimitaj subskriboj de la kontraktantoj.
(3) Leĝe validigita juĝdecido koncerne la proprieton de ladomo: (a)decido de la tribunalo, per kiu ĝi aljuĝas la proprieton pri nedividebla domo al unu el la proprietuloj pro tio, ĉar li kaj lia edzino ne havas propran domon kaj li estas plej multe bezonanta domon el inter ĉiuj partianoj; (b) decido de la tribunalo, surbaze de la Familia Kodo, per kiu oni agnoskas la proprieton de la edzino aŭ la edzino pri la domo akirita de unu el la geedzoj dum la periodo de la geedzeco. Laŭ la leĝa supozo, tia domo estas konsiderata kiel akiro per komunaj monrimedoj ĉe egalaj kvotoj; (c) decido de la tribunalo surbaze de antaŭa skriba kontrakto pri translaso de proprieto de domo.
Laŭ nia jura sistemo oni enskribas laŭ speciala ordo ĉe la notariejo en specialan registron: (a) ĉiujn aktojn (dokumentojn) per kiuj estas translasata la proprieto de nemoveblaj havaĵoj, do ankaŭ la proprieto de loĝdomo; (b) la kontraktojn, per kiuj oni translasas heredaĵon, en kiu estas nemovebla havaĵo, respektive loĝdomo; (c) la kontraktojn pri interdivido de nemoveblaj havaĵoj (respektive loĝdomo); (ĉ) la juĝdecidojn, akirintajn leĝvalidecon, kiuj anstataŭigas la cetere necesajn dokumentojn. Antaŭ la enskribo, la supremenciitaj aktoj ne povas esti kontraŭstarigitaj al aliaj personoj, kiuj antaŭ la enskribo akiris rajtojn de la sama proprietulo kaj siaflanke enskribis tiujn rajtojn pri nemovebla havaĵo (loĝdomo).
En PRB la rajto havi domon estas libera. Speciala permeso fare de la ŝtato prj aranĝo de la kontrakto ne estas postulata. Tamen, oni devas observi iujn formalaĵojn: al la notariejo oni prezentas dokumentojn pri la proprieto de la rajtodonanto (notaria akto, dokumentoj de administraciaj organoj ĉe kiuj la notaria formo ne estas necesa: juĝdecidoj atestantaj la proprietojn); skizon fare de la teknika fako de la popola magistrato (la komunumo), el kiu oni vidas, ke la loĝkonstruaĵo estas inkluzivita en la urbokonstrua plano; decidon de la tribunalo pri la aprobo de la kontrakto, se temas pri konsento inter neplenaĝaj personoj aŭ personoj kun jure limigita agokapableco; ateston pri la vendoprezo de la havaĵo (domo); kvitancon pri pagitaj taksoj por la translaso de la havaĵo (domo), k.t.p.
Juĝisto Erik Gadd
La proprietaĵo de ĉiu finna ŝtatano estas garantiita en la konstitucio de Finnlando (datita 17.7.1919), en ĝia 6-a paragrafo, kiu krome ordonas, ke pri eksproprietigo por publika bezono oni dekretas per leĝo. Fizikaj kaj juraj personoj rajtas havi kaj nemoveblan kaj moveblan proprietaĵon. La komuna proprietaĵo de pluraj personoj povas esti aŭ nedividita, eble eĉ nedividebla, aŭ onigita. Oni rajtas transdoni sian onon de la proprietajo al alia persono kaj, se koncernas nemoveblan proprietaĵon, ŝarĝi onon de ĝi per hipoteko.
(a) Se sama persono, kiu havas proprieton pri la tereno, proprietas ankaŭ la domon, kiu staras sur la tereno, la domo estas parto de sama nemovebla proprietaĵo. Tiun proprietaĵon entute oni povas ŝarĝi per hipoteko.
(b) Estas eble havi proprieton nur de la domo sen la tereno, sur kiu la domo staras, se la terenon oni per kontrakto luis de la proprietulo de la tereno. Se la kontrakto pri luo estas farita skribe kaj laŭ la postuloj de la leĝo pri luo de tereno (datita 29.4.1966) kaj registrita en la kortuma oficejo por validigi ĝian efikon kontraŭ tria persono, kaj se, krom tio, la kontrakto enhavas tian kondiĉon, ke la luanto rajtas transigi la kontrakton al alia persono sen permeso de tiu, kiu proprietas la terenon (tio estas, sen permeso de la luiganto), la luanto povas ŝarĝi per hipoteko la domon kune kun la rajto pri luo laŭ la menciita kontrakto. Se la luanto poste aĉetas la terenon, sur kiu la domo staras, aŭ alimaniere laŭleĝe akiras la proprieton de la tereno, la domo fariĝas parto de la nemovebla proprietaĵo kaj la hipoteko koncernas de tiam la laste menciitan.
(c) Proprieto pri unuopaj etaĝoj de domo ne eblas laŭ finna juro, sed oni rajtas posedi apartan, difinitan loĝejon en domo, kiun proprietas akcia loĝejosocieto. Tiaspeca societo estas probable specifa por Finnlando. Laŭ la leĝo pri akciaj loĝejosocietoj (datita 5.2.1926) la celodetiasocietoestasproprieti domon, kies plej granda parto laŭ sia plankoareo estas rezervita kiel loĝejoj por la akciuloj je kondiĉo, ke unu aŭ pluraj akcioj kune rajtigas posedi kaj uzi difinitan ĉambron aŭ ĉambraron por loĝado aŭ negocado. Kompreneble tia ĉambraro povas inkluzivi tutan etaĝon en la domo, sed ĝi tamen estas proprietaĵo de la akcia loĝejosocieto kaj ne tiu de la posedanto (akciulo).
(a) Transdono de nemovebla proprietaĵo devasokazi per skriba kontrakto pri aĉeto, interŝanĝo aŭ donaco aŭ per skriba testamento. Tia kontrakto ekvalidas de la momento, kiam publika notario aŭ iu alia en la leĝo citita ŝtata oficisto aŭ alternative publika konfirmanto, kiun la urba aŭ regiona kortumo rajtigis al tio, per skriba — en la dokumenton mem notita — atesto oficiale konfirmis la aŭtentikecon de la kontrakto, la personecojn de la transdonanto kaj la akiranto, krome la ĝustecon de íliaj subskriboj.
(b) Laŭ la finna juro la ekvalidiĝo de la kontrakto do ne dependas de tio, kiam la akiro de nemovebla proprietaĵo estas registrita en la registron pri akiritaj nemoveblaj proprietaĵoj. La enskribon en la registron devas ĉiu akiranto mem iniciati. Oni devas tamen rimarkigi, ke se la akiro okazis per aĉeto aŭ interŝanĝo, la akiranto devas pagi stampimposton, kies alteco post duonjaro, kalkulitede la tago de la akiro, pliiĝos 20 procentojn por ĉiu sekvanta duonjaro, tamen maksimume ĝi 100 procentoj. Tiu cirkonstanco kaj la devo registrigi la akiron, se oni intencas ŝarĝi la havigitan nemoveblan proprietaĵon per hipoteko, kaŭzas tamen, ke la plej multaj akiroj tre baldaŭ estas registritaj, kvankam ne ĉiuj. Bedaŭrinde la sistemo tial ne estas kontentiga. Se la akiro okazis per heredo, testamento aŭ donaco, oni ne pagas stampimposton, sed pagas apartan hered- aŭ donacimposton, kies pagigon prizorgas alia ŝtata organo. Simila procenta pliiĝo de la imposto, kiel supre menciita, do ne devigas la akiranton registrigi sian akiron. Jen ankaŭ manko, kiu devus esti forigita.
(c) La enskribon en la registrojn pri akiritaj nemoveblaj proprietaĵoj kaj pri hipotekoj prizorgas la kancelarioj de la urbaj kaj regionaj kortumoj. Ambaŭ registroj konsistas el sliparo aŭ kartaro ("Kartoteko") kaj ilin kompletigas aparta registro (indekso), kiu enhavas notojn pri ĉiuj nemoveblaj proprieraĵoj laŭ la ordo de la registraj numeroj en la terenregistro, (katastro) kiun laste menciitan prizorgas enurbe la termezura inĝeniero en la urba oficejo kaj eksterurbe la centra termezura oficejo de ĉiu gubernio. Por ĉiu nemovebla proprietaĵo, kiu havas propran registran numeron en la terenregistro, estas rezervita en la registroj pri akiritaj nemoveblaj proprietaĵoj kaj pri hipotekoj grandformata kartona karto. Tiujn kartojn oni konservas en apartaj ŝloseblaj kestoj en la kortumaj kancelarioj.
A. La leĝo pri la rajto de eksterlandanoj kaj kelkaj komunaĵoj proprieti kaj posedi nemoveblan proprietaĵon kaj akciojn estasdatita 28.7.1939. Laŭ ĝia unua paragrafo (ŝanĝita je 31.5.1974) eksterlandano aŭ eksterlanda kompanio, societo, kooperativo, asocio, fonduso aŭ alia komunaĵo ne rajtas sen permeso de la ŝtata registaro — havigita por ĉiu aparta kazo — akiri nemoveblan proprietaĵon aŭ dum pli longa tempo ol du jaroj (antaŭ la leĝoŝanĝo kvin jaroj) per luo aŭ alia kontrakto posedi nemoveblan proprietaĵon en Finnlando. Tio koncernas ankaŭ — laŭ la dua paragrafo (ŝanĝita je 18.4.1973 kaj 31.5.1974):
(a) finnan kompanion (komercan societon) kaj komanditon, en kiuj estas kiel kompaniano aŭ komanditano eksterlandano aŭ eksterlanda komunaĵo, aŭ en la punktoj b) kaj c) menciita finna komunaĵo,
(b) finnan ekonomian societon, en kies regularo ne estas malpermesite anigi eksterlandanon aŭ eksterlandan komunaĵon aŭ alian komunaĵon, kies rajton proprieti aŭ posedi nemoveblan proprietaĵon en Finnlando estas per tiu ĉi leĝo limigita, kaj
(c) finnan akcian societon, se la rajto proprieti ĝiajn akciojn ne estas limigita, kiel estas dekretite en la tria paragrafo.
Kio en la leĝo estas dekretita pri finnaj akciaj societoj koncernas en aplikeblaj partoj ankaŭ finnajn loĝejosocietojn kaj iliajn plenumajn organojn. Kio estas dekretita en la unua kaj dua paragrafoj ne koncernas laŭ la tria paragrafo finnan akcian societon, en kies societan regularon jam, kiam la societo fondiĝis, estis enigita kondiĉo, ke eksterlandanoj kaj eksterlandaj komunaĵoj kaj en la dua paragrafo menciitaj finnaj komunaĵoj rajtas kune proprieti maksimume kvinonon de la akcioj kaj ke oni apoge tiuj akcioj rajtas voĉdoni en la ĝenerala kunveno de la akcia societo nur per kvinono de la adiciitaj voĉoj, kiuj apartenas al la ĉeestantaj akciuloj, kaj el kies akcioj kvar kvinonoj havas noton pri, ke ilia transdono al eksterlandano aŭ supre menciitaj komunajöj estas malpermesita.
B. Alia grava kazo, en kiu ŝtata permeso pri akiro de nemovebla proprietaĵo estas deviga, koncernas kompaniojn, akciajn kaj aliajn societojn, kooperativojn kaj komanditojn, kies negocado celas segadon kaj vendadon de lignaĵoj kaj alian industrion, kiu rafinadas arbarajn produktojn. Laŭ la leĝo (datita 15.1. 1915) tia komunaĵo rajtas, mallonge dirite, havigi al si arbaran terenon, sed ne agrikulturan terenon. Ĉiu akiro devas esti kontrolita kaj aprobita aŭ de la ŝtata registaro aŭ de la gubernia oficejo. Nur post ricevita permeso eblas registrigi la akiron en la registron pri nemoveblaj proprietaĵoj en la kortuma kancelario. Tamen tia permeso ne estas necesa, se la menciita komunaĵo akiris limigitan terspacon, sur kiu troviĝas domo aŭ kiu estas uzata kiel deponejo (ekzemple de lignaĵoj) aŭ prenejo de sablo, gruzo aŭ argilo, aŭ nemoveblan proprietaĵon, kiu inkluzivas nur akvoareon, akvofalon aŭ alian rapidfluon. Tiukaze sufiĉas aparta atesto pri tiu cirkonstanco enofice donita de termezuristo aŭ de iu alia en la leĝo menciita ŝtata oficisto.
C. La leĝo pri la prioritato de komunumo aĉeti nemoveblan proprietaĵon, datita 29.8.1975, validas ekde 1.4.1976. Laŭ ĝia unua paragrafo komunumo havas tian prioritaton, se pli oi duono de la areo de la vendata nemovebla proprietaĵo situas en regiono, kiu je la tempo de la aĉeto havas aprobitan urbo- aŭ konstruplanon, aŭ — kun permeso de la ŝtata registaro — en regiono, kie je la tempo de la aĉeto domkonstruado estas malpermesita, ĉar la urbo- aŭ konstruplanado estas nefinita, kaj en regiono, kiu je la tempo de la aĉeto estas en ĝeneralplano, aprobita de la komunuma deputitaro, rezervita ĉefe por formado de loĝeja regiono aŭ por al ĝi senpere aliĝanta socia konstruado. La prioritato de aĉeto koncernas ankaŭ onon de nemovebla proprietajo kaj laŭlime difinitan parton de ĝi. La prioritato de aĉeto estas aplikebla nur por havigo de grundo por formado de loĝeja regiono kaj por al ĝi senpere aliĝanta socia konstruado.
Prioritato de aĉeto tamen ne ekzistas,
Ricevinte skriban peton de la proprietulo de la nemovebla proprietaĵo, en kiu peto devas esti menciitaj la objekto de la aĉeto, la aĉetoprezo kaj la ceteraj aĉetokondiĉoj kaj la adreso de la proprietulo, la komunumo devas informi, ĉu ĝi uzos sian en tiu ĉi leĝo menciitan prioritaton, se la nemovebla proprietaĵo estas vendata laŭ tiuj ĉi kondiĉoj. En la informo, laŭ kiu la komunumo uzos sian prioritaton, estu ankaŭ menciite, ĉu la decido jam iĝis leĝovalida.
Se la komunumo en du monatoj ekde la alveno de la supre menciita peto ne decidis uzi sian prioritaton kaj ne informis pri tio la proprietulon, la komunumo ne plu havas tian rajton, kondiĉe ke la nemovebla proprietajö estu vendita en du jaroj post la alveno de la peto al la komunumo, ke la vendoprezo ne estu pli malalta ol tiu, kiu estis sciigita al la komunumo, aŭ ke la aĉetokondiĉoj cetere ne estu pli favoraj por la aĉetanto. La leĝo estas la sama, se la decido de la komunumo uzi sian prioritaton de aĉeto sekve de plendo ĉe gubernia kortumo eksvalidiĝis.
Se la komunumo decidis uzi sian prioritaton aĉeti la venditan nemoveblan proprietajon, ĝi devas laŭ la naŭa paragrafo skribe sciigi pri tio la aĉetanton, la vendanton kaj la kortuman kancelarion, kie la akiro devas esti registrita. La sciigoj devas esti faritaj en du monatoj post la oficiala atesto de la aĉetodokumento. Se la komunumo neglektis sian devon laŭ la naŭa paragrafo, ĝi perdis sian prioritaton de aĉeto. La prioritata aĉeto estas finita, kiam la decido de la komunumo uzi sian prioritaton iĝis leĝovalida. Post tio la aĉetinto devas transdoni la aĉetodokumenton al la komunumo, kiu nun estas konsiderata kiel anstataŭanto de la aĉetinto. Ricevinte la menciitan dokumenton la komunumo povas registrigi sian akiron de la nemovebla proprietajo en la registron pri tiaj proprietaĵoj en la kortuma kancelario.
Laŭ la finna juro ĉiu rajtas heredi kiun ajn proprietaĵon, do ankaŭ domon. Oni povas ankaŭ per testamento donaci domon al alia persono. Eksterlandano havas en Finnlando saman rajton heredi kiel finna ŝtatano. Koncerne anon de tia ŝtato, en kiu finna ŝtatano ne rajtas heredi aŭ en kiu finna heredanto havas malpli bonan rajton ol enlandano, oni povas per administra dekreto starigi reciprokan limigon.
D-ro Klaus Perko
Ĝenerale ĉiu domo estas "nememstara parto" de la tereno, sur kiu ĝi staras. Do ordinare ne estas eble, ke la domo kaj la tereno apartenu al diversaj personoj. Se iu konstruas sur fremda tereno, la domo apartenas al la proprietulo de la tereno, nur de la proprietulo de la tereno sciis, ke iu alia per sia propra materialo bonfide konstruas sur lia tereno, kaj se li ne tuj malpermesis tion, la tereno fariĝas proprietaĵo de la konstruinto, kiu tamen devos kompensi al la antaŭa proprietulo la valoron de la tereno.
Sed se iu konstruas domon sur fremda tereno kun la intenco, ke la konstruaĵo ne por ĉiam restu sur tiu tereno, la domo povas esti proprietaĵo de la konstruinto (t.n. superedifikato = surkonstruaĵo), kvankam la proprieto de la tereno restas ĉe la alia persono.
Laŭ speciala leĝo el 1912 povas ekzisti t.n. "konstrurajto" je ŝtata resp. publika tereno. Temas pri laŭtempe limigita rajto, konstrui domon sur publika tereno kaj esti proprietulo de tiu domo; la rajto ĉesas post maksimume 80 jaroj. Ankaŭ en ĉi tiu escepta kazo, do, la domo kaj la tereno apartenas al diversaj proprietuloj.
Proprieto pri unuopaj etaĝoj de domo principe ne pli povas esti nove establita de post 1879. Eblas nur laŭkvota proprieto, do proprieto pri idealaj partoj (duono, triono ktp.) de iu domo.
Por la (deriva) akiro de la proprieto krom jura titolo (aĉeto, interŝanĝo, donaco ktp.) ĉiam necesas transdono en la formo de terenregistro. La terenregistro escepte ne necesas en la maloftaj kazoj, kiam la tereno ne troviĝas en la katastro, aŭ se temas pri "superedifikato", t.e. domo de alia persono ol la proprietulo de la tereno, se la domproprietulo ne rajtas lasi tiun domon por ĉiam sur la tereno. En tiuj kazoj la transdono de la domo okazas per depono de koncerna dokumento ĉe la tribunalo. La katastro konsistas el tri folioj: folio A indikas la koncernan terenon kaj la manieron de ĝia uzo (ekz. ĝardeno, domo, arbaro ktp.), folio B indikas la proprietulon resp. proprietulojn kaj folio C indikas la hipotekrajtojn kaj aliajn ŝarĝojn. Kiel dirite, akiro de la proprieto pri iu tereno (kaj per tio de la sur ĝi staranta domo) de antaŭa proprietulo povas okazi ĉiam nur per terenregistro.
Krome ekzistas ankaŭ akiro de la proprieto pri tereno (resp. domo) laŭ origina vojo, do senkonsidere de la rajto de antaŭa proprietulo kaj sen terenregistro: preskripto, eksproprietigo (en publika intereso kontraŭ kompenso), konstruado sur fremda tereno (vidu supre), aljuĝo ĉe deviga (ekzekucia) aŭkcio (ĉetribunaloj).
Stata permeso pri akiro de domo ne estas antaŭvidita.
Por la heredo de domo principe ne validas aliaj reguloj ol por la heredo de aliaj aĵoj.
Por la heredado ekzistas tri rajtigaj faktoj: (a) hereda kontrakto (intergeedzoj), (b) testamento, (c) laŭleĝa (subsidiara) heredordo. — Hereda kontrakto ekskluzivas la heredadon laŭ testamento aŭ laŭ la laŭleĝa heredordo, se ne ekzistas hereda kontrakto, la testamento ekskluzivas la laŭleĝan heredordon; kaj nur se ekzistas nek hereda kontrakto, nek testamento, la laŭleĝa heredordo aplikiĝas.
Laŭ la laŭleĝa heredordo ĉiam heredas la infanoj je egalaj kvotoj; se unu aŭ pluraj el la infanoj jam mortis, ties kvoto transiras al ties eventuale ekzistantaj infanoj ktp. Se la mortinto ne havis infanojn, heredas liaj gepatroj, kaj se tiuj jam mortis, iliaj gefiloj (do la gefratoj de la mortinto) kaj ties gefiloj ktp. La edz(in)o heredas apud la gefiloj kvaronon, apud la gepatroj resp. ties idoj duonon de la heredaĵo.
La heredado ĉiam koncernas la tutan havaĵon de la mortinto, la heredanto do ĉiam ricevas ne unuopajn aĵojn, sed aŭ la tutan heredaĵon aŭ kvoton de ĝi. — Tamen la herediganto povas ankaŭ transdonigi unuopajn aĵojn, do ankaŭ domon, al iu difinita persono. En ĉi tiu kazo la heredanto devas transdoni tiun aĵon al la rajtigito.
La heredanto akiras la heredaĵon ne jam per la morto de la herediganto, sed nur per la transdono fare de la tribunalo; se al la heredaĵo apartenas domo, ĉiam devas okazi tribunala proceso pri la heredaĵo (konstato de la heredanto(j) kaj transdono).
Por la konstruado mem la publika juro enhavas apartajn preskribojn: la tereno devas esti (per dekreto de la komunumo) dediĉita al konstruado, la konstruplano resp. la konstruprojekto mem devas esti aprobita de la komunumo (por ke la plenumo de la diversaj konstruteknikaj, sanecaj, priestetikaj ktp. preskriboj estu certigita). En la proksimeco de fervojaj linioj, stratoj, flughavenoj, en naturprotektaj regionoj ktp. specialaj preskriboj devas esti observataj, resp. apartaj permesoj de la kompetentaj instancoj estas bezonataj. Ĉe domoj, kiuj pro sia historia, arta aŭ kultura valoro estas metitaj sub t.n. "monumentan protekton", por ŝanĝo aŭ malkonstruo necesas speciala permeso, ilia vendo devas esti anoncita al la oficejo.
Advokato Jean Duthilleul
En la franca juro ekzistas pluraj rimedoj por akiri domon: aĉeti terenon kaj konstruigi aŭ konstrui domon sur ĝi; aĉeti terenon kaj domon, ŝanĝi domon kontraŭ alia domo; finfine heredi la domon.
Ankaŭ pluraj personoj povas aĉeti komune terenon kaj fari kontrakton pordividi la konstruotajn loĝejojn.
Escepte ekzistas alia maniero akiri domon, sed nur provizore: en urbo Lyon, la Societo de hospitaloj havas terenojn kaj permesas konstrui loĝejojn sur ili. Samtempe, tiu societo faras kontraktojn laŭ kies senco la konstruantoj kontraŭ pago havas rajton luigi la domon dum 99 jaroj.
La ordinara formo de akiro estas la notaria kontrakto. La enskribo en terenregistro estas nur por publikigi la aferon. Tamen, en regiono "Alsace-Lorraine" validas la sistemo de la germana juro: la proprieton transdonas la enskribo en terenregistron.
Alia formo estas la heredo. Se ekzistas pluraj heredantoj, oni faras partigon. Ĉiam, oni devas enskribigi la aferon en la oficejo de la hipotekoj.
Nun oni bezonas nenian permeson por akiri domon. (Dum la milito 1940-1945, la ŝtata permeso estis necesa.) La neplenaĝuloj povas akiri proprieton pri domo sed nur pere de siaj reprezentantoj. Ankaŭ la eksterlandanoj povas akiri kiel la francoj.
Plie, ekde 1959 la konstruontoj devas peti permeson konstrui domon. Estas skriba dokumento, kiun donas aŭ rifuzas la prefekto de la departemento (distrikto).
La "aliaj formalaĵoj" estas tre simplaj: letero al la oficejo de la hipotekoj.
Finfine, ĉiu povas heredi domon (kaj terenon) krom la religiaj grupoj.
(1) Ĉiukaze, kiam ŝanĝiĝas la proprieto, ŝtataj taksoj estas pagendaj.
(2) Oni povas perdi la proprieton de la domo (kaj de la tereno), sed nur pro publika intereso kaj kontraŭ ĝusta kaj antaŭdonita kompenso.
D-ro Jozefo MÁTÉFFY
Kiel konate Hungarlando apartenas al ŝtatoj, kies celo estas elkonstrui socialismon. Konforme al ĝia karaktero, nia socia ordo baziĝas sur la laboro, do ne permesas akiri profiton senlaboran. La proprieto pri la produktiloj — ekzemple la fabrikoj, urbaj ludomoj kaj en speciala senco la tero mem — ebligas akiri profiton helpe de laboro de aliaj personoj, kaj pro tio la hungara Konstitucio el 1949 proklamas, ke la plejparto de la produktiloj apartenas al la ŝtato de la laboranta popolo.
Tute alian karakteron havas tiuj objektoj, kiuj servas por kontentigi personajn bezonojn. La hungara Civiljura Kodo de 1960 deklaras: la havaĵoj, kiuj senpere servas aŭ helpas kontentigi la personajn bezonojn de la civitanoj estas personaj havaĵoj. Tiaj estas ekz. la familia domo, vilao, instalaĵoj, uzobjektoj, personaŭtomobilo ktp.
Pasante nun strikte al la temo ni povas diri, ke la hungara Konstitucio kaj konforme la hungara civiljura kodo ambaŭ donas la rajton havi domon, seĝi estas kvalifikebla kiel persona propraĵo.
La domo estas en fizika kontakto kun la tereno sur kiu ĝi baziĝas. Tiu kunligiteco manifestiĝas ankaŭ en nia juro, nome laŭ § 97 de la menciita kodo la proprieto pri la domo apartenas al la terproprietulo. La domkonstruaĵo partoprenas do la juran sorton de la tereno sur kiu la domo staras. Ĉar la proprieto pri la domo koincidas kun tiu pri la tereno, el tio rekte sekvas kiel ĉefa tezo, ke ne eblas akiri domon sen la koncerna tereno. Jure ili estas ambaŭ ne disigeblaj unuecaj objektoj de la proprieto.
Tamen ne ekzistas regulo sen esceptoj. Ankaŭ la hungara civiljuro escepte permesas disigi el jura vidpunkto la domon disde la tereno. Anstataŭ detaligi mallonge mi nur aludas la cititan paragrafon laŭ kies senco oni povas havi la rajton aparte pri la domo sen ĝia bazo (1) se privatulo konstruigis la domon sur tereno kies senpagan uzon la ŝtato aŭ kooperativo permesis al li, aŭ (2) se kontrakto ligita antaŭ la komenciĝo de la konstruado kun la terproprietulo tiel disponas.
La hungara juro konas ankaŭ la instituciojn de societaj respektive kooperativaj domoj. En tiuj domoj la unuopaj loĝejoj apartenas al la unuopaj loĝejproprietuloj respektive al la anoj de la loĝeja kooperativo. Male la tereno kaj dompartoj por komuna uzado (domenirejo, ŝtuparejo ktp.) apartenas al la kolektivo de la loĝejproprietuloj respektive al la kooperativo. La lasta havas juran personecon, kontraŭe la societa formo estas nur civiljura societo sen jura personeco.
Por akiri proprieton de domo inter vivuloj estas pluraj eblecoj. Inter la laŭleĝaj kazoj de la akiro troviĝas la aĉeto, ŝanĝo, donaco, transdono kontraŭ alimento, oficiala dekreto, aŭkcio, uzukapo. La plej ofta estas la vendoaĉeto. La leĝa postulo al tiu estas havi kontrakton, kiu enhavas la juran titolon de la transdono, krome necesas registri la ŝanĝon en la persono de la proprietulo ĉe la koncerna registroinstanco.
Koncerne la kontrakton estas nepre necesa la skriba formo. Nura perbuŝa kontrakto ne estas valida ekde 1918. La kontrakton rajtas verki la partioj mem, ne estas do deviga la partopreno de advokato, notario aŭ alia oficiala persono. En la praktiko uzas tiun rajton nature nur tiuj laikoj, kiuj konas la postulojn, formalaĵojn de tiaspeca dokumento respektive procedo.
Kiel jam dirite, neforlasebla kondiĉo estas prezenti la kontrakton al la instanco gvidanta la terenoregistron. Ties taskon plenumas en Hungarlando aparta sekcio de la distriktaj juĝejoj. Apelacia instanco estas la departementa juĝejo (tribunalo), kiu staras hierarkie super la distrikta juĝejo. Tre malofte okazas, ke la Plej Supera Kortumo mem devas decidi en tiaj aferoj el vidpunkto de leĝeco en kadro de eksterordinara apelacio.
La nuna sistemo de la hungara terenoregistro baziĝas sur kvar bazaj principoj.
La principo de la publika aŭtentikeco (publica fides) signifas, ke oni rajtas opinii veraj la registritajojn do, ke la faktoj kaj cirkonstancoj, kiuj estas registritaj vere ekzistas, kaj ke kio ne estas registrita, tio ne ekzistas (praesumptio).
Laŭ la principo de la publikeco (publicitas) la registrolibroj estas publikaj: kiu ajn rajtas ilin pririgardi.
Kiel la tria efikas la principo de konstitutiveco. Laŭ tiu certaj rajtoj pri nemoveblaĵo (tereno, domo) estiĝas nur per enskribo en la terenoregistron. Tia rajto estas inter aliaj ankaŭ la proprieto de domo surbaze de kontrakto. Sen la registrigo eĉ inter la partioj ne estiĝas plenvalida transiro de la proprieto al la aĉetanto. La efiko de la enskribo ne estas do nur deklara, sed konstitutiva, estiganta la proprieton mem.
Fine la principo de la rangloko determinas, ke inter rajtoj ekskluzivaj unu la alian pli forta estas tiu, kiu staras en pli malfrua loko en la registro (ekz. proprieto), male inter rajtoj paralele valideblaj (ekz. rajto pri hipoteko) havas privilegion la pli frue registrita rajto.
La registro konsistas en pli larĝa senco el la registrofolioj, geografiaj kartoj, indeksoj kaj arkivo. Koncerne la eksteran aspekton de la registro ĝi ne estas libro en propra senco, sed konsistas el apartaj folioj. La folio nomata "A" montras la indikojn de la nemoveblaĵo, la folio "B" montras la proprietulajn indikojn, fine la folio "C" servas por publikigi la ŝarĝojn.
Por akiri domon oni bezonas nenian ŝtatan permeson. Sed krom la valida kontrakto kaj klaŭzo pri permeso de la vendanto povi fari la registrigon (clausula intabulandi), oni devas ĉe la registroinstanco atesti, ke la transdonimposto estas pagita, plue ke la kontraktantoj ne havas impostoŝuldojn. Oni devas atesti per oficiala legitimilo ankaŭ la komerctrafikan valoron de la aĉetita domo. Se iu el la kontraktantoj estas eksterlandano al la valido de la kontrakto estas necesa la permeso de la Hungara Nacia Banko.
La enregistrigo signifas la juran transdonon de la akirita domo. Formalaĵojn al la fizika transdonu la hungara juro ne konas. Kutime estas simbole fari la realan transdonon per enmanigo de la pordegŝlosilo.
La hungara Konstitucio permesas la heredon de la personaj propraĵoj, estas do eble heredi ankaŭ familian domon.
Laŭ la hungara pri hereda juro la heredanto akiras la heredaĵon tuj en la momento de la morto de la koncerna antaûulo. La akiro de la heredaĵo ne okazas pere de iu jura ago, sed senpere pro ordono de la lego (ipso jure). Oni ne bezonas do fari ian akceptdeklaron aŭ farigi dekreton pri la transdono de la heredaĵo. La heredo okazas aŭtomate pro kaŭzo de morto de la herediganto. La heredanto kompreneble rajtas rifuzi la heredaĵon. La jurvalida akiro de la heredita domo ne dependas eĉ de la enregistrigo de la proprieto. Ĝi okazas ekster la terenoregistro. Tamen estas en intereso de la heredinto mem, ke lia proprieto estu enregistrita. Ankaŭ la publika intereso deziras, ke la registra stato estu identa kun tiu de la realo. Ĝuste pro tio la lego faras deviga la priheredan procedon se temas pri nemoveblaĵo. En la kadro de tiu proceduro la notario transdonas dekrete la hereditan terenon kun la domo, samtempe li devas oficiale zorgi, ke la proprieto de la heredinto estu registrita en la terenoregistro.
La notarioj estas stataj oficistoj. Ili funkcias en la kontoro de la stataj notarioj. La kontoro estas organika parto de la justica sistemo. Ĝia apelacia forumo estas la tribunalo (departementa juĝistaro).
D-ro Umberto Stoppoloni
Laŭ Art. 42 de la itala Konstitucio, proprietaĵo estas publika aŭ privata. La privata proprietaĵo estas garantiata de legoj (la Civila Kodo kaj aliaj), kiuj fiksas la manieron por ĝin akiri kaj ĝiajn limojn por certigi ĝian socian funkcion kaj ĝin fari atingebla por ĉiuj.
Sekve de tio, ĉiu persono rajtas havi domon (unu aŭ plurajn).
Kiu estas proprietulo de la tereno, tiu fariĝas proprietulo ankaŭ de la konstruaĵoj faritaj sur la tereno.
Per notaria kontrakto la proprietulo de tereno povas konsenti, ke alia persono farigu proprietulo nur de la konstruaĵo (rajto pri la surkonstruaĵo).
Estas ebla proprieto pri unuopaj etaĝoj aŭ apartementoj de domo. Tio okazas tre kutime en la urbaj domoj.
Proprieton kutime oni akiras per notaria kontrakto.
Estas eble akiri proprieton per daŭra posedado de nemoveblaĵoj dum dudek jaroj.
La akiraktoj estas enskribitaj en teren- aŭ domregistroj, sed tiu registrigo havas nur fiskan celon, por aplikado de la koncernaj impostoj.
Pruvo de proprieto estas nur la akirakto aŭ pruvo de daŭra posedado dum laŭleĝa tempo. En la nordorientaj regionoj de Italujo ankoraû validas kiel proprieta pruvo la publika enregistrigo, simile al la aŭstria sistemo.
Speciala, nuntempe tre uzata formo de domakirado estas starigo de kooperativoj (almenaŭ naŭ personoj, precipe el ĉiuspecaj laboristoj), kiuj aĉetas terenon, konstruigas domon kaj poste asignas kaj transdonas al ĉiu societano proprieton de la unuopaj apartementoj.
La kooperativoj rajtas ricevi faciligitajn pruntojn por pagi la koston de la tereno kaj konstruaĵo, kaj redoni la ricevitan monon dum pluraj jaroj.
Ne estas petataj formalaĵoj por transdoni domon, krom la notaria kontrakto kaj dokumentado pri regula enskribigo en la koncernaj registroj. Neniu bezonas ŝtatan permeson por akiri domon.
Ĉiuj rajtas heredi domon, se la propraĵo de la mortinto al tiu(j) alvenas aŭ per testamento aŭ per laŭleĝa hereda rajto. En tiu kazo la interesataj heredantoj devas pagi la koncernan imposton.
Se la heredantoj estas pluraj personoj, ili rajtas resti en komuneco aŭ dividi la proprieton laü la ilin koncernantaj kvotoj, kies valoron unu el ili povas pagi al la aliaj por akiri al si la tutan domon.
Fonto:
Internacia Jura Revuo, n-ro 1977/1, p. 30-41.
Internacia Jura Revuo, n-ro 1977/2, p. 24-34.